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Actualité Crédit-Bail

Le Crédit-bail

  • Campagne présidentielles 2017

Dans le cadre des élections présidentielles, les métiers du crédit-bail immobilier de l’ASF ont recensé un certain nombre de dispositions qu’ils souhaiteraient présenter aux équipes de campagne des différents candidats.
Parmi ces dispositions figurent un dispositif d’étalement de la plus-value réalisée en cas de cession-bail immobilière. Il vise à renforcer la structure financière des entreprises et contribuer à leur croissance en leur permettant de disposer de ressources financières supplémentaires résultant de la valorisation de leur immobilier professionnel, tout en conservant la maîtrise du bien.
L’ASF soutient également la réintroduction du dispositif de dispense de réintégration du suramortissement dans les zones d’aides à finalité régionale (AFR) introduite en 1996 et qui a pris fin en 2015. Ce dispositif a déjà fait la preuve de son efficacité au bénéfice de l’investissement des entreprises, du développement économique local de territoires moins attractifs et de l’emploi.
En matière de crédit-bail mobilier, compte-tenu de l’impact positif pour l’investissement des entreprises de toutes tailles, l’ASF considère qu’une stabilisation sur plusieurs années de la « déduction exceptionnelle en faveur de l’investissement », dit dispositif de sur-amortissement de 40%, aujourd’hui reconduite annuellement, apporterait aux entreprises une meilleure visibilité pour planifier de futurs investissements.

  • Groupe de travail « Juridique & Gestion CBI »

L’ASF rappelle que le « Mandat de gestion élargi », applicable depuis le 1er juillet dans les opérations de crédit-bail immobilier réalisées en co-baillage est modifiable et adaptable en tant que de besoin. Ce mandat est en effet destiné à servir de référence aux propres conventions des établissements. Le résultat attendu de l’appropriation par les établissements de ce mandat est une réduction sensible des délais de montage des opérations, une simplification importante de la gestion administrative du pool pour l’ensemble des partenaires, et l’amélioration de la relation client.
Par ailleurs, le groupe de travail poursuit ses réflexions en matière d’assurance « umbrella », notamment dans le cadre de leur souscription par le chef de file en cas de pool. Il s’est également saisi de la problématique constatée chez certains établissements des erreurs d’envoi des rôles de taxe foncière par l’administration fiscale.

  • Nouvelle norme IFRS 16 en Europe

Pendant plus de 10 ans, l’ASF s’est investie dans l’élaboration, controversée, de la nouvelle norme internationale IFRS 16 relative à la comptabilisation des contrats de location, finalement publiée en janvier 2016 par l’IASB. Le processus d’homologation européen est en cours et à ce stade l’EFRAG, chargé de rendre un avis à la Commission européenne, recommande l’homologation de la norme sans aucune réserve sur aucun point.
Pour les bailleurs, l’une des préoccupations d’intérêt général européen majeures reste le risque d’application à terme de cette norme, assez complexe et génératrice de coûts, aux PME. L’industrie invite l’EFRAG à recommander aux Etats membres, dans son avis d’homologation, de veiller à ne pas appliquer directement la norme IFRS 16 aux PME, ou à ce qu’elle ne s’étende pas indirectement (par capillarité) aux comptes sociaux des PME.
L’autre préoccupation importante concerne la question du traitement prudentiel du droit d’usage (Right Of Use) sur lequel le Comité de Bâle n’a toujours pas indiqué s’il suivra la qualification d’actif corporel ou incorporel du bien sous-jacent du contrat de location. Il serait raisonnable que l’EFRAG recommande à la Commission européenne de connaître le positionnement du Comité de Bâle sur ce point avant d’homologuer la norme

  • Refacturation des taxes foncières – CVAE

Suite à l’arrêt de rejet du Conseil d’Etat du 30 juin 2016 dans l’affaire GENEFIM, la profession attend le positionnement de l’Autorité nationale de la comptabilité (ANC) qui a été saisie de cette question.

  • Et aussi …

– Réforme du droit des contrats,
– SIV et mutations frauduleuses,
– Cession-bail immobilière,
– Déduction exceptionnelle en faveur de l’investissement de 40 %,
– Transmission universelle de patrimoine (TUP),
– « Lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme »,
– …

23/02/2017

Le Crédit-Bail

Le Crédit-bail

LE CREDIT-BAIL IMMOBILIER

  • Un régime juridique spécifique …
    Sur le plan juridique, trois éléments fondamentaux et liés caractérisent le contrat de crédit-bail immobilier : il s’agit d’une opération de location – en général sur la durée d’utilisation économique du bien -, concernant un bien immobilier à usage professionnel, assortie d’une promesse unilatérale de vente. A l’issue du contrat, le preneur a le choix entre trois options : soit le rachat du bien pour un montant fixé dès l’origine (valeur résiduelle, qui doit tenir compte au moins pour partie des versements effectués à titre de loyers), soit la poursuite de la location, soit, enfin, la restitution du bien à son propriétaire, c’est-à-dire le crédit-bailleur.
  • … qui permet un financement adapté
    Ces éléments fondamentaux du contrat de crédit-bail expliquent en grande partie l’intérêt économique de la formule. En particulier, la garantie que constitue pour le bailleur la propriété du bien est fondamentale : c’est elle qui explique principalement le succès du produit auprès d’entreprises accédant par ailleurs difficilement aux financements traditionnels dans la mesure où c’est parce qu’il conserve la propriété de l’immeuble que l’établissement de crédit-bail est en mesure d’accorder plus facilement un financement, étant à même de prendre des risques plus importants que s’il ne disposait que d’un droit personnel ou hypothécaire à l’encontre de l’utilisateur du bien. De là les différents avantages que présente le crédit-bail pour l’entreprise utilisatrice : un financement total de l’investissement TTC (le crédit bancaire classique nécessite un apport initial et ne comprend jamais la TVA), une réponse rapide à la demande Evolutions comparées des investissements immobiliers des entreprises et de la production en crédit-bail immobilier de financement, une grande souplesse dans la mise au point du contrat (barêmes personnalisés adaptés aux caractéristiques de l’activité), des prestations accessoires (assistance administrative, assurances spécifiques, etc.), une optimisation financière (le crédit-bail permet de préserver la trésorerie de l’entreprise qui conserve ainsi les fonds propres nécessaires au financement des besoins de son exploitation).

LE FINANCEMENT DE L’EQUIPEMENT DES ENTREPRISES ET DES PROFESSIONNELS

Les adhérents spécialisés de l’ASF financent les investissements des entreprises et des profesionnels en matériels d’équipement (véhicules utilitaires et industriels, matériel informatique et électronique, machines-outils …) selon deux techniques différentes : le crédit d’équipement classique et les financements locatifs (crédit-bail mobilier et opérations connexes).

  • Le crédit d’équipement classique
    Une part modeste de ces opérations s’effectue sous forme de crédits classiques, qu’il s’agisse de crédits à moyen terme affectés à l’achat de tel ou tel type de matériels, ou de financements à court terme de stocks.
  • Le crédit-bail mobilier et les autres financements locatifs
    Le type de financement de loin le plus répandu est constitué par les financements locatifs, avec, en premier lieu, le crédit-bail mobilier.Le crédit-bail, assimilé à une opération de crédit par l’article L. 313-1 du Code monétaire et financier ne peut donc être exercé à titre habituel que par des établissements de crédit soumis en tant que tels à des contraintes prudentielles et au contrôle des autorités de tutelle. Les sociétés pratiquant le crédit-bail sont des établissements bénéficiant d’un agrément, regroupés au sein de l’ASF, qui représentent l’intégralité du marché.
    Le régime du crédit-bail mobilier repose, en France, sur un texte de base, la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 codifiée dans le Code monétaire et financier (articles L. 313-7 à L. 313-11, L. 515-2, L. 515-3 et L. 571-13). Trois éléments fondamentaux et liés caractérisent le contrat au plan juridique : il s’agit d’une opération de location – en général sur la durée d’utilisation économique du bien -, concernant un bien mobilier à usage professionnel, assortie d’une promesse unilatérale de vente.
    Le preneur doit donc avoir le choix entre trois options : soit le rachat du bien pour un montant fixé dès l’origine par le contrat (valeur résiduelle, qui doit aux termes de la loi tenir compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers), soit la poursuite de la location, soit, enfin, la restitution du bien à son propriétaire, c’est-à-dire le bailleur. Si l’un des trois critères énumérés ci-dessus fait défaut, la qualification de crédit-bail ne peut être retenue.
    Les autres financements locatifs : les établissements intervenant dans le secteur mobilier ont fortement développé la location financière, opération de location sans option d’achat dans laquelle le locataire choisit le fournisseur ainsi que le bien dont il connaît et, le cas échéant, négocie lui-même le prix. Les loyers sont indépendants de l’utilisation du matériel.

LES SOFERGIE (sociétés pour le financement de l’énergie)

S’inscrivant dans le régime d’ensemble du crédit-bail, les Sofergie présentent les particularités suivantes :

  • Elles peuvent faire, dans le cadre d’un même contrat, des opérations de crédit-bail mobilier et immobilier.
  • Elles peuvent, depuis 2005, intervenir également par voie de crédit.
  • Elles ont un objet strictement défini par la loi : financement d’installations ou de matériels destinés à économiser l’énergie, financement d’ouvrages et d’équipements utilisés par des collectivités territoriales ou liés à la protection de l’environnement.